Краткая инструкция для иностранцев покупающих и продающих недвижимость в Турции

 Что должны знать иностранцы, при покупке недвижимости в Турции?

Иностранные граждане могут приобретать недвижимое имущество, также как и резиденты Турции, а именно жилые и нежилые помещения, коммерческую недвижимость, земли под строительство и сельхозназначения. Но, для иностранцев, есть законодательно предусмотренные ограничения.  В настоящее время, такие ограничения касаются покупки земельных участков. Есть кое-какие ограничения по недвижимости расположенной в приграничных зонах, в отдельных районах некоторых городов. Поэтому желательно совершать сделку через доверенного риелтора.

​

 Каким должен быть договор купли-продажи?

В соответствии с законодательством Турции, передача недвижимого имущества возможна при наличии официального акта и регистрацией в органах земельного кадастра. Поэтому сделку купли-продажи необходимо осуществлять в дирекциях земельного кадастра. Именно они и составят сам договор купли-продажи и выдадут соответствующее свидетельство. Вам лишь надо будет проверить ваши паспортные данные в договоре и свидетельстве. Есть такая интересная особенность: договор купли-продажи они вам на руки не дадут. Поэтому будьте к этому готовы.

​

 Каковы ограничения для иностранцев, покупающих недвижимость?

В соответствии с действующим законодательством на приобретение недвижимости иностранцами распространяются следующие ограничения:

1. Иностранный гражданин в Турции может купить максимум 30 гектаров земли.

2. Иностранный гражданин не может покупать недвижимость в военных зонах, зонах отчуждения и зонах безопасности. Аренда в таких зонах возможна только при наличии специального разрешения.

3. Физические лица иностранного гражданства могут приобретать земли до 10% территории района, находящейся в частной собственности. То есть, в каждом районе,  существует некоторое количество земли в частной собственности. Вот если 10% этой земли уже принадлежит иностранцам, то вы не сможете купить землю в этом районе.

4. Земельный участок купленный для целей строительства, в течении 2 лет должен быть зарегистрирован и утвержден план застройки в  Министерстве окружающей среды и урбанизации. В противном случае, он может быть ликвидирована официальными учреждениями.

5. Вышеуказанные ограничения не распространяются на юридические лица.

Поэтому покупку земельного участка я не рекомендую на 100% совершать самостоятельно.

​

 Какую процедуру следует соблюдать, чтобы купить недвижимость?

Предварительная заявка должна быть подана в директорат земельного кадастра (tapu müdürlüklerine) для процедуры оформления недвижимости. Это делается в электронном виде на сайте земельного кадастра, где вы получите порядковый номер на рандеву. (можно также позвонить на номер 181). После предварительной заявки устанавливается день для совершения сделки. Время сделки придет в виде СМС на турецкий номер указанный при регистрации.

В назначенный день у вас должны быть подготовлены следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество

• Паспорт иностранного гражданина приобретающего/продающего недвижимость и его ксерокопия. В идеале, лучше сделать нотариально заверенный  перевод на турецкий язык и его ксерокопию, потому что иногда они могут его спросить (законом это не запрещено).

• «Сертификат справедливой стоимости недвижимости» (Emlak Rayiç Değeri Belgesi), который ранее можно было получить в муниципалитете, а сейчас необходимо заказывать отчет об оценке недвижимости.

• Полис обязательного страхования от землетрясений для таких зданий, как жилые и коммерческие помещения и т.д. (честно сказать, не помню чтобы его требовали, но законом он предусмотрен).

• 1 фотография продавца на паспорт, 2 фотографии покупателя на паспорт (тоже интересный момент, с которым я лично не сталкивался, хотя видел документы с фотографиями, но мои сделки почему-то проходили без них).

• Если покупатель иностранец и не говорит по-турецки, то необходимо присутствие присяжного переводчика. Чтобы вы понимали, у присяжных переводчиков есть разные категории, поэтому вам в данном случае нужен тот, который имеют лицензию на перевод именно в этом учреждении. Любой не подойдет.

• Если сделка совершается по доверенности выданной за рубежом, необходимо получить оригинал и/или нотариально заверенную копию перевода доверенности на турецком языке.

 

Налоги и пошлины за регистрацию?

• Сбор за правоустанавливающий документ составляет 4% от стоимости имущества. По закону оплачивать его должны в равной мере по 2% продавец и покупатель. По факту чаще всего все оплачивает покупатель. 

• Плата за возобновляемый капитал (сумму не укажу, так как она все время меняется в связи с инфляцией лиры, но это не дорого).

• Сервисный сбор, подлежащий уплате в Управление земельного кадастра (эту сумму тоже не буду указывать по вышеуказанным причинам, но скажу, что это не большая сумма).

 

Прочие вопросы

Для безопасности сделки вы обязательно должны выяснить, есть ли такие ограничения, как ипотека и/или другие залоги или аресты на недвижимое имущество. Эту информацию можно получить в управлении земельного кадастра (tapu müdürlüğünden).

Наличие вида на жительство при покупке недвижимости не требуется.

В настоящее время процедура купли-продажи немного усложнена, а законодательство в части приобретения имущества иностранцами с каждым годом претерпевает изменения, поэтому я настоятельно рекомендую совершать сделки покупки-продажи недвижимости через риэлтерские и/или консалтинговые компании, которые специализируются на сделках недвижимости.

​

 Если вы приобрели недвижимость и решили ее сдавать, то я хотел бы приложить Вам сдавать ее не напрямую через риелторов, а через сервисы. Благодаря специальным сервисам Вы сможете видеть процесс и контролировать его на расстоянии. Сейчас я разбираюсь с этими приложениями и готовлю пояснения к ним. СКОРО напишу об этом в отдельном блоке. Если вам интересно это предложение, оставьте комментарий. Ссылка будет размещена тут.